집값, 내년 이후가 불안하다

집값, 내년 이후가 불안하다

유독 부동산 분야에서 참여정부 5년은 가혹하고 고통스러웠다. 직장 위치에 따라, 아이를 맡길 시부모나 친정부모가 어디에 사느냐에 따라 별 생각 없이 강북과 강남 또는 일산이나 분당에 보금자리를 마련했던 사람들이 참여정부 5년 동안 서로 완전히 다른 `계급`과 `계층`으로 분리됐다. 같은 대학 나와 같은 직장에 다니는 샐러리맨이 집을 어디에 샀느냐에 따라 부자와 빈자로 갈리는 희한한 세상이 된 것도 이 정권 들어서다. 올해 들어 서울ㆍ수도권 아파트값은 사뭇 진정된 듯 보인다. 하지만 거래가 거의 끊기다시피한 최근 부동산시장은 2003년 10ㆍ29 대책이 나온 후 2004년 12월 말까지의 거래 실종 상황을 떠올리게 한다. 2005년 3월 시작된 집값 폭등에서 알 수 있다시피 거래 단절 뒤에는 반드시 폭등장이 연출됐기 때문이다. 지방 미분양ㆍ미입주 문제가 곪을 대로 곪더니 드디어 건설사들의 연쇄 부도가 현실화하고 있다. 시장에서는 대선 이후 집값이 오를 것이냐, 내릴 것이냐를 놓고 극과 극의 전망이 대립하고 있다. 대출규제와 금리인상, 종합부동산세ㆍ양도세 등 세금폭탄, 개발이익 환수, 분양권 전매 제한, 청약가점제, 분양가상한제 등 열거하기도 벅찬 각종 규제 때문에 부동산 거품이 꺼지는 중이고 앞으로 더 꺼질 것이라는 전망이 한 축에 있다. 수도권에 11개 신도시가 개발 중이고 소득 대비 매매가가 너무 높으며 인구 구조상 더 이상 주택 수요가 늘어날 수 없다는 갖가지 근거도 여기에 덧붙여진다. 다른 한 축에서는 대선 이후 부동산정책 변동 가능성에 무게를 싣는다. 분양권 전매 제한과 소형ㆍ임대아파트 의무비율 등 사회주의적 정책들은 완화될 수밖에 없다는 것. 영국 첼시나 미국 뉴욕은 3.3㎡당 1억원이 넘는 아파트가 흔하고 증시로의 유동성 유입에는 한계가 있다는 등 이쪽에도 수십 가지 논리가 있다. 하지만 경제학의 기초인 `가격은 수요와 공급에 의해 결정된다`는 원론으로 돌아가 보자. 작년 말 기준 우리나라의 주택보급률은 105%다. 하지만 `내 집을 갖고 있느냐`를 측정하는 자가보급률은 서울이 50.2%(전국 55%)다. 아직도 서울의 약 350만가구 중에서 170만가구 이상이 자기 집이 없는 상태라는 얘기다. 부동산시장이 안정적이라는 선진국 주요 도시들은 자가보급률이 65~70% 선이다. 서울ㆍ수도권만 놓고 봤을 때 신규 아파트 입주물량은 2004년 20만1193가구, 2005년 16만7895가구, 2006년 15만7305가구, 2007년 13만8550가구로 꾸준히 줄었다. 2006년 이후 서울ㆍ수도권 주택공급 실적은 최근 5년간 공급물량의 65% 수준에 불과하다. 서울 강남권에서 1000가구 이상 대단지 신규 공급은 손에 꼽을 정도다. 반면 현재 수도권에서 진행 중인 11개 신도시 공급효과가 가시화하는 것은 2009년부터 2015년까지다. 더욱 걱정스러운 것은 분양가상한제로 인해 향후 2~3년간 민간주택 공급 공백 가능성이 현실화하고 있다는 점이다. 디벨로퍼협회에 따르면 분양가상한제가 발표된 후 시행사 중 주택사업을 위해 새로 토지를 매입한 업체는 한 곳도 없다. 또 기존에 토지를 보유한 건설사들도 사업용지를 매물로 내놓고 사업을 포기하고 있다. 수도권에서 감정가 이하로 땅을 매입할 수 있는 곳이 없기 때문에 사업성이 있을 수 없다는 게 건설사들 주장이다. 주택시장에서 민간과 공공 부문 공급비율은 6대4 정도다. 민간의 공급 감소가 확실한 상황에서 공공 부문이 어느 정도 공급을 늘려줄 수 있을지 미지수다. 현재 정부는 7~10년간 집을 팔지 못하게 하는 극약 처방까지 쓴 상태다. 공급은 줄고 쓸 수 있는 처방은 다 썼다. 앞으로 집값이 어떻게 될지 걱정이 앞선다. [부동산부 = 채경옥 차장 chae@mk.co.kr]