증여세 없이 물려줄 수 있어

■ “레지던스 증여세 없이 물려줄 수 있어”

증여할 때 현금은 그 자체가 증여 재산으로서 평가액이 된다. 부동산의 경우 증여전 3개월간 거래사례가액, 감정가액 등이 있는 경우와 증여 후 9개월간 거래사례가액, 감정가액이 있는 경우 그 거래사례가액 등을 평가액으로 본다. 당해 부동산을 취득 후 2년 이내에 증여하면 취득가액이 최소 평가액이 된다.

평가액이 없는 시점에 증여하면 시세가 아닌 기준시가 등으로 평가해 증여할 기회가 주어진다. 부담부 증여를 한다면 간혹 증여세를 한푼도 내지 않고 증여하는 것도 가능해진다.

조세기씨의 사례도 비슷하다. 본인 명의로 취득해 사업자등록을 하고 2년 후 장손에게 증여한다면 시가가 없는 경우에 해당한다.

따라서 연접한 물건의 거래 사례가 없다면 기준시가로 증여할 수 있다. 통상 수익용 부동산은 거래 사례를 찾기가 어려워 기준시가와 임대료 기준으로 계산한 세법 상의 시가 중 큰 금액으로 평가한다.

증여재산을 평가하는 방식. /국세청

만약 조씨가 레지던스(생활형 숙박시설)의 대출을 승계하는 방식으로 증여한다고 가정해 보자. 채무를 낀 증여로서 부담부증여다. 이 때 채무승계 부분은 양도소득세가 과세된다. 레지던스의 기준시가가 1억원이라면 채무승계액(1억원)에 대해 양도세가 과세되고, 채무승계액을 초과하는 증여재산 평가액에 대해서는 증여세가 나온다.

그러나 채무를 초과하는 평가액이 없어 증여세는 내지 않는다. 다만, 양도세는 과세하는데 수익용 부동산은 2년간 기준시가 상승률이 거의 없을 가능성이 높다. 세법상 양도차익이 크지 않은 셈이다. 따라서 양도소득세도 거의 발생하지 않을 것이다.

이론적으로는 10실의 레지던스를 취득세만 부담하고 장손한테 물려줄 수 있는 것이다.

■ “연간 월세 수입 2400만원 이하로 분산 증여”

소규모 수익용 부동산을 보유하면서 가장 큰 부담은 역시 담보대출에 따른 이자비용이다. 만약 자금 여력이 있어 대출을 끼지 않는다면 어떨까. 이 때 고려할 부분은 종합소득세다. 똑같이 월세를 60만원 받는다고 해도 누가 받느냐에 따라 세후 수익률은 크게 달라진다.

예컨대 5억원 초과 고액연봉자가 월세를 받으면 해당 월세를 근로소득과 합산 과세한다. 그만큼 높은 종합소득세율을 적용하고 세후 수익은 크게 떨어진다. 조씨의 경우 1실당 월세 60만원을 가정해 보자. 연간 월세 수입은 총 7200만원이다. 장부를 쓰지 않으면 해당금액의 19%를 비용으로 인정받고 5800만원을 소득으로 합산한다. 고액연봉자에게 최고 세율(46%·주민세 포함)을 적용한다고 보면 소득세만 3200만원을 내야 한다. 세후 이익은 1실당 월 33만원으로 줄어든다. 여기에 이자비용(1실당 약 29만원)을 빼면 남는 돈은 거의 없는 셈이다.

지난해부터 고소득자에 대한 종합소득세 세율이 더 높아졌다. /국세청

만약 소득이 없는 배우자나 미성년인 손자녀에게 월세가 귀속된다고 해보자.
연간 월세 수입은 동일하게 7200만원인데 누진공제를 적용받아 장부를 쓰지 않는다면 소득세로 1200만원만 낸다. 세후 월세 수익은 1실당 50만원이다. 고액연봉자와 비교하면 소득세를 연간 2000만원 정도 덜 낸다.

월세 수입이 일정 규모 이하라면 세무 간섭도 적게 받고 기장(記帳) 비용도 줄이면서 최적의 세후 수익율을 올릴 수 있게 된다.

기준금액은 연간 월세 수입 2400만원 이하로 이 경우 장부를 쓰지 않아도 월세의 약 42%를 비용으로 인정받는다. 여기에 누진공제 등을 적용하면 1실당 연간 30만원 정도 세금을 부담한다. 세후 월세 수입은 1실당 약 57만원이 된다.

레지던스를 누구 명의로 임대하느냐에 따른 세금 부담 차이. /세무법인 지율

이런 계산 방식은 실제 부담하는 이자 금액에 관계없이 적용된다. 따라서 조씨가 차입금을 일부 상환하고 손자녀에게 증여 또는 매매방식으로 소유권을 이전하면 실질적인 임대수익률을 더 거둘 수 있게 된다.

[절세캅의 한마디]
소득세는 총 매출액에 따라서 필요경비로 인정하는 비율에 차등을 두고 있다. 기준금액 이하인 경우 실제 비용지출과 무관하게 많은 필요경비를 인정한다. 따라서 임대 과정에서 연간 2400만원 이하로 임대료가 발생할 수 있도록 명의자를 분산하는 것이 절세 포인트다. 연간 2400만원 월세를 받으려면 월 200만원 이하로 수입이 들어와야 한다. 조세기씨는 손자녀당 3실씩 취득한 후 증여할 때 최선의 결과를 얻게 된다.