부동산ㆍ현금 많은 은퇴자의 포트폴리오

부동산ㆍ현금 많은 은퇴자의 포트폴리오

강남 재건축아파트…대출 끼고 자녀에게 줘라 예금에 넣어둔 10억…배우자 6억 증여후 재투자

최근 사업을 접고 노후생활에 대비해 재산을 정리하던 A씨(55)는 여러 곳에 분산된 부동산 때문에 골치가 아프다. 7년 전 사놓은 충남 논산 소재 농지 1200㎡(4억원)는 4배 가까이 올라 처분하려니 양도소득세가 걸린다. 현재 살고 있는 경기도 용인의 161㎡(49평)짜리 아파트(7억5000만원)도 다른 곳으로 옮겨야 할지 고민이고, 2년 전 상속받은 강남 삼성동의 112㎡(34평)짜리 재건축 아파트(10억5000만원)의 처분도 걱정거리다. 함부로 팔다간 양도소득세를 물 수도 있고 갖고 있자니 종합부동산세도 만만치 않다. 금융자산도 포트폴리오를 다시 짜야 할 판이다. 지난해 하반기 증시가 호황을 보이면서 뒤늦게 가입한 펀드들이 반토막 났다가 최근 원금을 회복했다. 지난 3월에 충남 조치원의 부동산을 매각해 마련한 10억원의 투자처도 찾기가 쉽지 않다. ◆ 부담부 증여로 증여세 절약하라 = 2년 전 상속받은 재건축 아파트는 상속 개시 후 5년 안에 처분하면 양도세 중과를 피할 수 있어 당장 팔더라도 큰 문제는 없다. 현재 살고 있는 용인 소재 아파트를 매각하더라도 상속 주택은 주택 수에 포함되지 않으므로 고가 주택 기준인 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도세를 부담하면 된다. 하지만 현재 거주하고 있는 아파트에 계속 살고 싶다면 두 가지 접근법이 필요하다. 먼저 강남 재건축 아파트를 처분한 뒤 일반 과세로 부담하는 방법과 또 수입이 있는 자녀에게 증여하는 방안이 있다. 재건축 아파트는 기준시가가 아닌 실제거래가액을 기준으로 증여가액을 산정하게 된다. 재건축 아파트의 사용승인일은 실질적인 아파트 취득으로 본다는 점에서 사용승인일이 다가올수록 증여가액은 더욱 높아질 것으로 판단되기 때문에 증여 시기는 이를수록 유리하다. 증여가액이 높기 때문에 대출을 통해 부담부 증여를 한다면 대출금액만큼 과세가액에서 제외되므로 증여세를 최대한 아낄 수 있다. 현재 보유 중인 논산 소재 농지는 부재지주로서 보유하기보다는 농지은행에 위탁하는 것이 바람직하다. 올해부터 부재지주가 농지를 농지은행에 8년 이상 위탁할 경우 중과세(단일과세 60%)를 벗어나 일반과세를 적용하도록 농지법이 개정됐기 때문이다. 농지은행에 위탁하면 매년 일정액의 임대수입도 챙길 수 있다. 강남 재건축 아파트를 처분할 경우에는 임대용 부동산에 재투자해 지속적인 현금흐름을 창출하는 것이 노후생활에 도움이 될 것이다. ◆ 와인펀드, 물가연동국고채 등을 활용하라 = 국내거치식펀드 5000만원, 차이나 재간접펀드 5000만원은 현재 원금을 겨우 회복한 상태고 나머지 하나도 10%대 손실을 만회하지 못하고 있다. 중장기적인 투자패턴이 필요한 시점이므로 시장을 믿고 보유하는 것도 방법이다. 조치원 부동산 매각자금 10억원 중 6억원은 배우자에게 과감히 증여한 후 배우자 명의로도 예금을 분산 관리하는 게 좋다. 10억원 중 1억원은 본인과 배우자 명의로 각각 5000만원씩 와인펀드에 가입해 보자. 최근 선보인 와인펀드는 와인을 직접 매수한 뒤 보관했다가 특정 와인의 수요가 늘어나면 내다파는 실물 펀드다. 중국 인도 러시아 등 신흥개발국을 중심으로 와인 소비는 급증하는데 공급은 턱없이 부족하기 때문에 매력적인 투자처가 될 수 있다. 단 수익이 3년6개월 뒤 한꺼번에 나오기 때문에 가급적 가족 명의로 분산하는 게 '세테크' 비법이다. 10억원 중 2억원은 주가지수연계증권(ELS)에 가입할 것을 권한다. 큰 위험 부담 없이 확정 예금금리보다 많게는 2~3배까지 수익을 얻을 수 있으니 이보다 더 확실한 투자처가 없다. 하지만 수익률만 좇다가는 원금까지 날리거나 녹아웃(Knock-Out)을 각오해야 하므로 수익률이 낮더라도 대형 우량주나 KOSPI 200 등 변동성이 작은 기초자산과 연계된 원금보장형 상품이 안전하다. 수익에는 15.4% 세금이 붙고 중도 환매시 환매수수료를 물어야 한다는 점을 유의해야 한다. 2억원은 물가연동 국고채권이 적격이다. 물가연동 국고채권이란 국채의 원금 및 이자지급액을 물가에 연동시켜 지급함으로써 국채투자에 따른 물가변동위험을 제거한 국채다. 연 2회 이자를 지급하며 실제 과세의 표준이 되는 표면금리는 2.75%로 낮지만 물가 상승으로 인해 발생하는 원금 증가분에 대해서는 만기시에 비과세 혜택이 있는 것이 가장 큰 특징이다. 즉 이자 지급 전월을 기준으로 전년 동기 대비 소비자물가지수가 오르면 오를수록 지급원리금이 증가하는 것이다. 만기가 10년으로 분리과세 신청도 가능하고 언제든 중도환매나 필요시 대출담보로도 활용 가능하다. 하지만 물가에 연동되는 종목인 만큼 물가 하락시 수익률 하락 및 원금 손실이 발생할 수도 있으며 중도에 환매시 시장 수익률에 의해서 환매금액이 결정되므로 원금 손실이 발생할 수도 있다. 나머지 5억원 중 2억원은 변액연금과 확정연금에 각각 1억원씩 넣고 MMF에 3억원을 넣어보자. MMF 3억원 중 1억5000만원 정도는 증시 조정시마다 일정 금액씩 분할매수를 위한 예비자금용으로 사용하고, 나머지는 특판금리 정기예금이나 기업어음(CP) 등으로 운영할 것을 권한다. ▶▶ 국민은행 용인 수지센터 PB 3인방은

김용운 팀장(가운데)은 10여 년간 VIP 고객과 거액자산가를 전담하면서 탁월한 자산설계 능력으로 명성을 날리고 있다. 현재 수지PB센터를 이끌고 있다. 정연진 PB팀장(오른쪽)은 금융자산설계사(CFP) 자격증이 있고 금융연수원에서 FP, PB 전문 과정을 수료한 베테랑 재테크 설계사다. 대치PB센터 재테크팀을 거쳤다. 송재섭 팀장은 젊은 나이에도 불구하고 특히 부동산 및 자산관리에 풍부한 전문지식을 바탕으로 차별화된 고객상담 서비스를 제공하고 있다. [정리 = 임성현 기자]