부동산/상한제 적용 답십리16구역 관리처분

분양가상한제가 뉴타운 발목잡네

첫 상한제 적용 답십리16구역 관리처분 조합원-일반분양가差 3.3㎡당 100만원뿐

답십리 16구역 조감도. 분양가 상한제가 뉴타운 사업의 '복병'으로 떠올랐다. 조합원 분양가는 낮추는 대신 일반 분양가를 올려 수익성을 맞춰오던 것이 그동안 뉴타운ㆍ재개발 사업의 관행이었으나 분양가 상한제 적용으로 일반 분양가를 무작정 높일 수 없게 됐기 때문이다. 지난 13일 관리처분총회를 마친 답십리 16구역은 조합원 분양가와 일반 분양가 차이가 3.3㎡당 100만원에 불과했고, 지분 쪼개기가 심하게 이뤄진 일부 지역에서는 조합원 분양가와 일반 분양가가 같거나 오히려 조합원 분양가가 높게 산정되는 곳마저 생길 것으로 보인다. ◆ 조합원ㆍ일반 분양 차이 거의없어 = 분양가 상한제를 적용받아 관리처분이 이뤄진 최초의 민간 뉴타운 사업지인 답십리 16구역은 임대를 제외한 2008가구 중 조합원 분양이 1334가구, 일반 분양이 674가구로 일반 분양이 많은 편이라 사업조건이 다른 뉴타운에 비해 나쁘지 않다. 토지 건물에 대한 감정평가액도 평균 3.3㎡당 1300만원 선으로 전농 답십리뉴타운 내 다른 구역에 비해 150만원 정도 높게 나왔다. 문제는 분양가 상한제다. 조합원 분양가와 일반 분양가 모두 공사비와 감정가 기준인 토지비 합산액으로 대부분 결정돼 일반 분양가는 낮아지고 조합원 분양가는 높아지면서 가격이 서로 비슷해졌다. 기준층 기준 3.3㎡당 분양가는 조합원 분양이 1147만~1520만원, 일반 분양이 1247만~1620만원으로 조합원 분양가가 일반 분양가에 비해 3.3㎡당 100만원 낮은 수준이다. 차액이 1년 이자 정도밖에 안 돼 금융비용을 고려하면 조합원에게 이득될 게 없는 셈이다. 최근 분양을 마친 반포자이는 조합원 분양가가 3.3㎡당 1700만원에 불과했지만 일반 분양가는 3200만원에 달했다는 점을 고려하면 더욱 그렇다. 주민들은 내년 초로 예정된 분양 시점에 일반 분양가가 오르기를 기대하고 있지만 부동산 규제 완화가 늦춰지고 강북 집값 상승세도 주춤해진 만큼 일반 분양가가 얼마나 오를지는 의문이다. 원자재 가격과 인건비의 가파른 상승으로 오히려 공사비 부담이 늘 수도 있다. 서울시 동대문구 답십리동 178번지 일대 답십리 16구역은 총면적 14만5568㎡에 37개동, 2421가구가 지어진다. 시공사는 삼성물산과 두산중공업이다. 장동 답십리 16구역 조합장 대행은 "지분 쪼개기가 89가구에 불과한 데다 조합원이 원하는 면적을 배정받을 수 있었고 감정평가액이 높게 나와 생각보다 원활하게 총회를 마쳤다"고 전했다. ◆ 다른 뉴타운 사업 더 어려울 듯 = 하지만 다른 뉴타운 사업은 만만치 않을 것으로 보인다. 분양가 상한제가 적용되면서 조합원 분양가와 일반 분양가 차이가 거의 없어진 만큼 지분 쪼개기가 많이 이뤄지고 최근 거래가 많았던 곳은 조합원 분양이 일반 분양보다 손해가 될 수도 있기 때문이다. 지분 쪼개기가 많이 이뤄져 일반 분양 물량이 적을 수밖에 없어 조합원은 현금청산 가능성 등 사업 불확실성과 금융비용 등 부담만 떠안게 된다. 오래 전 지분을 매입해 감정가보다 낮은 가격에 산 조합원을 제외하면 손해다. 실수요자라면 상관없겠지만 투자자들은 분양 받기 전에 팔고 나오는 게 낫다. 지분을 늦게 산 경우가 많다면 사업 진행이 분양가 상한제 이후로 더욱 늦춰질 가능성이 큰 셈이다. 뉴타운 지분 감정평가액은 공시가격의 130~140% 수준. 지분 시세는 급등했지만 공시가격은 그대로인 만큼 가격 차가 크다. 실제로 뉴타운 지분가격은 대부분 3.3㎡당 2000만~3000만원이지만 감정가는 그 절반도 안 되는 일이 적지 않다. 함영진 부동산써브 팀장은 "상한제가 적용되면 일반 분양가와 조합원 분양가가 비슷해진다"면서 "뉴타운 지분 시세는 급등한 반면 공시가격은 그대로라 로열 동ㆍ호수를 배정받는다는 것 외에는 조합원에게 이익이 될 게 없다"고 지적했다. [박대민 기자]