[7월동향] 일반분양 앞둔 성동구 재개발 급매물 늘어

곳곳에서 재개발 사업이 추진되고 있는 성동구에 급처분 지분매물이 늘고 있다. 일반분양과 관리처분인가를 앞둔 막바지 사업장이 그 중 많다. 사업 수익성 악화에 따른 실망 매물과 이주자 처분 매물이 겹쳤기 때문이다. 이에 반해 매수세가 사라지고 거래시장이 한산해 가격은 약보합세가 이어지고 있다. 이미 재개발 지분 가격이 크게 오른데다가 경기 불안으로 수요가 별로 없다.

성동구 재개발 시장의 가격 약세는 연말까지 지속될 전망이다. 관리처분을 앞두고 있는 막바지 사업장이 줄을 잇고 있는 가운데 추가 부담금 때문에 처분 매물이 꾸준히 출시될 것으로 예상되기 때문이다. 대부분 사업장이 지분쪼개기 영향으로 일반분양 물량이 적어 조합원 추가 부담금이 초기 예상보다 늘어날 전망이다.

● 사업 막바지 주요구역 지분쪼개기 영향으로 일반분양 줄며 수익성 악화

성동구는 지난 7월에 왕십리뉴타운2구역과 금호제19구역이 관리처분계획 인가를 받았고 관리처분인가를 앞둔 사업시행인가 단계의 사업장도 8곳이나 된다.

성동구 금호동2가 금호제19구역은 지난 7월 3일 관리처분인가를 받았다. 전체 1057가구 중 일반분양은 33가구뿐이어서 추가부담금이 높아졌다. 분양가는 조합원 기준 82㎡가 3억 1300만원, 109㎡는 4억 7400만원, 148㎡는 7억 4000만원 선이다.
7월 22일 관리처분인가를 받은 왕십리뉴타운2구역도 사정은 비슷하다. 기대 수익률은 떨어지고 급등한 가격 부담에 매수세가 사라져 거래가 없긴 마찬가지다. 이주는 70% 가량 진행됐고 올 12월 일반분양 예정이다.

● 조합원 부담 늘며 매물출시 증가, 지분시세 떨어져도 매수자 찾기 힘들어

성동구 금호동2가 금호제13구역(총 1137가구 건립 예정)은 지난 6월 사업시행인가를 받고 조합원 분양신청을 마쳤다. 올 연말에 관리처분총회를 열어 관리처분계획 인가를 신청할 예정이다. 지난 1분기만 해도 33㎡미만 소형 지분을 기준으로 3.3㎡당 시세가 3000만원 선이었으나 현재는 평균 2500만원 선까지 조정됐다. 가격이 떨어져도 수요가 없어 거래가 거의 이뤄지지 않는다.
왕십리뉴타운1구역도 조만간 관리처분인가가 떨어질 것으로 예상된다. 하왕십리동 하왕제1-5구역(총 570가구), 성동구 옥수동 옥수제12구역(총 1821가구) 등도 하반기 관리처분계획 인가를 신청하기 위해 사업을 진행 중이다. 하지만 기대 수익률에 못 미칠 것을 우려한 투자자들은 매도를 고민하고 있다.



● 장기 투자자 급처분 매물 위주로 매수 점검, 투자 수익성은 꼼꼼히 따져야

상대적으로 가격이 저렴한 초기 사업장의 일부 지분 매물은 비수기에도 거래가 일부 이뤄졌다. 하지만 전반적으로 급등한 가격과 경기 불안으로 성동구 재개발 거래 시장은 조용한 모습이다.
특히 막바지 단계에 있는 재개발 사업장의 가격 약세는 당분간 지속될 전망이다. 급처분 매물을 포함해 재개발 지분 매물 출시는 늘고 있는 데 반해 매수는 위축된 상태이기 때문이다. 조합원 추가 부담이 늘어 투자 수익성이 떨어지면서 처분을 고려중인 투자자가 늘고 이주를 앞두고 아예 처분하려는 집주인들의 매물 출시도 증가할 것으로 예상된다.
장기 투자를 고려중인 투자자라면 비수기와 맞물려 출시되는 급처분 지분 매물 위주로 매수를 검토해봐도 좋을 것으로 보인다. 매수자 층이 얕은 때이므로 가격 협상이 어느 정도 가능할 전망이다. 다만 급하게 출시되는 지분 매물에는 이유가 있을 수 있다. 해당 사업장의 투자 수익성 분석은 필수다.

[부동산114 이미윤 과장]