뉴타운과 재개발정보/부동산
12월부터 보금자리지구가 들어서는 지역의 뉴타운사업에서 임대주택 의무건설 비율이 크게 줄어든다.
보금자리지구 지정에 따른 기존 정비사업 조합원들 반발을 무마하기 위한 조치다. 또 정비구역 지정 요건을 강화해 기존 건축물 수 외에 연면적 규정을 추가해 무분별한 지구 지정을 억제하기로 했다.
국토해양부는 이 같은 내용을 담은 도시재정비촉진법 및 도시주거환경정비법 시행령 개정안을 19일부터 입법예고한다고 18일 밝혔다.
현재 뉴타운사업 시 법적 상한선(3종 주거지역 300%)까지 용적률을 높이면 증가 용적률 50~75%를 임대주택으로 건설하도록 돼 있다. 개정안은 수도권 과밀억제권역에 대해 이를 30~75%로 완화하기로 했다. 지방과 같은 비과밀억제권역은 20~75%로 낮추기로 했다.
아울러 보금자리주택지구가 들어서는 시ㆍ군ㆍ구에서 추진되는 뉴타운사업은 이같이 완화된 임대주택 건설 비율을 추가로 절반으로 줄일 수 있도록 했다.
가령 보금자리지구가 지정된 지방 뉴타운사업은 늘어나는 용적률 중 10%만 임대주택을 지어도 된다는 것이다.
소성환 주거정비과 사무관은 "임대주택 건설 비율을 지방자치단체 재량에 맡겨 완화함으로써 뉴타운사업 사업성을 개선했다"고 설명했다. 신규 지정된 사업뿐만 아니라 현재 사업이 진행 중인 곳도 혜택을 받게 된다.
재개발사업은 전체 가구 중 20% 이하 범위에서 임대주택을 짓도록 돼 있는데 앞으로 `전체 연면적 15% 범위`라는 조건만 충족해도 된다.
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지난 8월 8일 국토해양부는 "도시재정비 및 주거환경정비 제도개선안"을 통해 재개발 등 정비사업의 대대적인 구조조정을 예고했다.
제도개선을 추진하는 주요 이유로 과도한 정비구역지정과 아파트 가격하락으로 사업성저하, 이해당사자 갈등, 정부지원 미흡 등을 제시한 만큼 원활한 사업추진을 위한 법 개정 노력이 추석 이후부터 본격화될 것으로 예상된다.
◇ 수도권, 거래 없는 상승과 하락 반복 서울과 인천은 전월 대비 소폭의 상승, 경기도는 하락을 나타냈다.
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불확실성이 커질수록 투자금액을 적게 가져가려는 심리가 반영된 것으로 풀이된다.
◇ 뉴타운 및 재개발 제도개선안 발표 8월 8일 국토해양부는 재개발 등 정비사업의 제도개선 방안을 발표했다.
첫째, 원활한 사업추진을 정부에서 지원한다.
주요 내용은 용적률 인센티브 재개발지역 확대, 뉴타운 기반시설 설치비 지원, 임대주택 의무 비율 탄력 적용 등이다.
둘째, 뉴타운 등 정비구역 사업을 조정한다.
이를 위해 주민 동의에 따라 구역을 해제하며 사업 지연 시 구역이 자동 해제되는 일몰제 적용, 정비구역 추가지정의 강화 등을 담았다.
셋째, 정비사업을 다양화하고 체계화하기 위해 100가구 이내의 소규모 정비사업을 도입한다는 방침이다.
다만 이러한 내용들은 법 개정이 불가피한 부분이어서 국회 논의 과정에서 진통이 예상된다.
◇ 재개발 미계약 조합원 현금청산 "논란" 재개발 사업에서 분양신청 이후 계약을 원하지 않는 사람도 현금청산을 받을 수 있는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정이 추진되면서 논란이 가중되고 있다.
개정안에 따르면 재개발 등 도시재정비사업 시행자는 정비구역 내 토지나 건축물의 소유자 등이 분양계약 체결기간에 계약하지 않으면 150일 안에 현금으로 청산해줘야 한다.
따라서 투기 목적으로 끼어든 외지인들이 계약을 미루고 막판까지 시세를 저울질하다 시장 상황이 나빠지면 본인 지분만 현금으로 챙겨 빠져나가기 수월해 투기를 조장한다는 지적이다.
또한 현금청산자가 많아지면 일반분양이 늘면서 조합과 시공사의 리스크도 커지는 만큼 논란은 계속될 것으로 보인다.
◇ 대출규제 강화, 9월 재개발시장 악영향 불가피 8월 중순 이후 시중 은행들의 가계 신규대출 총량 규제가 시작되면서 1억 원 미만 대출에도 소득증빙을 요구하는 등 재개발 시장에 투자자금 유입이 쉽지 않은 모양새다.
특히 정부가 정비사업 활성화를 위한 제도개선과 비용지원을 발표함과 동시에 대출 규제가 강화되면서 정책혼선에 따른 불확실성만 더 커진 상황이다.
자금확보가 쉽지 않은 상황에서 연말 법 개정을 위한 대기수요까지 늘어나는 등 9월 재개발 시장은 어느 때 보다 거래 활성화가 쉽지 않을 전망이다.
따라서 섣부른 기대감으로 매입에 나서기 보다는 사업추진이 원활한 곳 위주로 살펴보는 자세를 당분간 견지해야 한다.