분양가 상한제

건설업계는 주택경기 회복을 위한 최우선 과제로 분양가상한제 폐지를 주장하고 있고 주무부처인 국토해양부도 힘을 보태고 있다. 현재 국회에는 민간택지 분양가상한제 폐지와 전용면적 85㎡ 초과 주택에 대한 분양가상한제 폐지를 담은 법안이 각각 제출돼 있다.

분양가상한제가 도입된 이후 주변 시세에 비해 과도하게 분양가를 높이는 관행은 사라졌지만 반대로 주택 공급을 크게 위축시키는 부작용을 낳았다.

집값 안정이라는 취지를 뛰어넘어 주택시장에 아예 찬물을 끼얹은 것이다. 분양가상한제는 작년부터 심화된 극심한 수도권 전세난의 주범으로도 지목되고 있다.

국토해양위원회에 따르면 2009년 기준으로 임대주택을 제외한 전국의 분양주택 13만5993가구 중 분양가상한제 적용을 받는 주택은 11만8108가구에 달할 만큼 사실상 모든 주택에 족쇄로 작용하고 있다.

2005~2006년 천정부지로 치솟던 집값은 2007년 말부터 급격한 하강곡선을 그렸다. 부동산114에 따르면 2005년 21.9%, 2006년 35.9%에 달하던 강남의 집값 상승률은 2007년 -1.2%, 2008년 -9.7%로 떨어졌다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "당시에 집값이 잡힌 건 분양가상한제 때문이 아니라 금리 인상, 금융권의 대출억제와 금융위기가 맞물린 데 따른 결과"라고 지적했다.

분양가상한제의 `공(功)`에 대한 평가는 엇갈리지만 `과(過)`는 분명하다. 민간 건설업계가 움츠러들면서 주택 공급이 크게 줄어든 것. 분양가상한제를 통해 집값을 안정시키면 수요가 늘어나고 공급 역시 자연스럽게 자극을 받을 것이란 기대는 그야말로 `희망사항`에 그쳤다.

부동산114에 따르면 민영 아파트 분양물량은 2007년 22만9000여 가구에서 분양가상한제가 도입된 2008년 첫해에 14만5000여 가구로 감소했다. 2009년에는 12만6000여 가구, 2010년 9만1000여 가구로 뚝 떨어졌다.

이제는 분양가를 낮추는 게 분양전략의 핵심이 될 정도로 주택시장의 분위기는 180도 달라졌다. 건설사 관계자는 "최근에는 심지어 20%까지 분양가를 낮춰서 분양해야 하는 마당에 현실을 무시하고 분양가를 올리는 것은 불가능해졌다"며 "오히려 분양가 규제로 차별된 아파트를 짓는 데 한계가 있기 때문에 폐지하는 게 맞다"고 지적했다.

김선덕 소장은 "분양가상한제는 무리한 가격통제 수단이었고 그마저 제대로 작동하지 못한 채 공급 위축이란 부작용만 낳았다"며 "당장 공공주택은 배제하더라도 민간 부문은 분양가상한제를 폐지해 공급 감소에 따른 부작용을 줄여야 한다"고 주장했다.

하지만 분양가상한제가 무너지면 분양가 인상으로 인한 집값 불안으로 이어지고 전매제한이 사라지면서 부동산 투기가 재발할 것이라는 우려도 여전하다. 이미 집값이 크게 떨어진 상황에서 분양가상한제 폐지가 심리적인 효과 외에는 별다른 실효성이 없을 것이라는 주장도 있다. 임성현 기자

■<용어설명>

분양가상한제 : 2008년부터 모든 20가구 이상 공동주택에 적용되고 있다. 2009년 도입된 도시형생활주택과 경제자유구역 내 공동주택, 관광특구 내 초고층 주택에는 적용되지 않는다. 분양가를 일정 가산비용을 포함한 택지비와 건축비 이상으로 받지 못하게 통제했다. 각 지자체 분양가 산정 기준은 사실상 주변 시세가 됐다. 1999년 민간 부문에 이어 공공주택까지 분양가 자율화가 시행된 이후 집값이 치솟자 2007년 다시 부활했다.