주택연금

서울 서초구 서초동에 살고 있는 은퇴자 정 모씨(61).

퇴직 후 별다른 수입 없이 모았던 돈을 쓰기만 하며 살다보니 예금도 거의 바닥났고, 40만

~50만원에 불과한 국민연금에만 의지해서 생활하기도 어렵다. 자식들에게 손을 벌리는 것도 자존심 상하고 눈치가 보인다.

이런 정씨가 최근 편안한 노후를 위해 눈을 돌린 것은 바로 주택연금이다. 살던 집에서 계속 거주하면서도 그 집을 담보로 연금을 받을 수 있는 데다 월 지급 금액도 100만원이 넘어 이 정도면 살 만하겠다는 게 정씨 판단이다.

특히 그동안은 가입신청서조차 쓸 수 없었지만 부동산 경기 침체가 오히려 길을 열어줬다. 그간 정씨의 집은 10억원대 시세를 형성해 9억원 이하 1주택자로 제한된 주택연금의 가입요건에 포함되지 않았다. 그러나 최근 부동산 경기가 악화돼 시세가 9억원 이하로 떨어지면서 주택연금에 가입할 수 있게 됐다.

정씨는 "자식들 눈치 보지 않고 생활비를 안정적으로 마련할 수 있는 데다 어차피 집값보다 적은 돈을 받고 죽더라도 남은 차액은 자식들에게 물려줄 수 있으니 딱히 손해 볼 일도 없다"며 가입을 긍정적으로 검토 중이다.

이처럼 집을 담보로 사망 시까지 매달 연금을 받는 주택연금 가입자가 노후 대책의 새로운 트렌드로 자리 잡고 있다. 부동산 경기 침체로 집값 상승으로 인한 차익 실현이 어려워지고 스스로 노후 자금을 마련하겠다는 인식이 맞물리면서 주택연금에 대한 관심이 높아지고 있다는 분석이다.

이 같은 인식 변화에 힘입어 주택연금은 2007년 7월 처음 선보인 이후 가입자가 매년 큰 폭의 상승세를 보이고 있다. 한국주택금융공사에 따르면 올해는 4월까지 1672명이 가입해 지난해 같은 기간보다 96.7% 증가(850건→1672건)했고, 하루 평균 가입은 지난해 10.5건에서 올해 20.4건으로 94.3% 늘었다. 하루 평균 신청도 지난해 13.9건에서 올해 27.2건으로 95.7% 증가한 것으로 집계되는 등 신장세를 이어가고 있다. 2007년 7월 이후 4월 말까지 총 누적 가입자는 8959명이다.

주택연금 구조는 간단하게 말해 집을 담보로 잡히고 분할 대출을 받는 것이다. 다만 일반 대출과 다르게 만기일이 사망했을 때이고, 대출금 상환을 담보물인 집으로 한다는 점이 특징이다.

가입자가 사망하면 주택금융공사가 담보로 잡은 집을 경매에 넘겨 청산하는 구조다.

일단 종신형 연금상품인 데다 담보로 잡힌 주택에서 계속 살 수 있다는 점이 최고의 장점으로 꼽힌다. 집값이 떨어지더라도 가입 시 보장했던 연금은 그대로 지급되기 때문에 요즘 같은 집값 하락기에 더욱 빛을 발하는 상품이라 할 수 있다.

부부 가입자는 어느 한쪽이 먼저 사망하더라도 나머지 한 사람이 해당 연금액을 계속 승계해 수령할 수 있다는 것도 장점이다. 주택연금 대상 주택가액이 5억원 이하면 재산세를 25% 감면해주고 있어 세금으로 나가는 지출도 아낄 수 있다.

일부 시중은행들이 선보였던 일반적인 역모기지 상품과는 차이점이 있다. 일반적인 역모기지 상품의 경우 대부분 만기 시점을 5~30년에서 미리 정해야 한다. 정해진 기간 이상 살게 될 경우 만기 시점이 도래해 노년에 살던 집을 팔아 대출을 갚아야 하는 웃지 못할 상황이 벌어질 가능성이 있는 것. 또한 대출금리가 주택연금보다 높아 같은 집을 담보로 맡긴 경우 주택연금의 월 수령액이 더 높다.

주택연금을 수령하기 위해서는 1가구 1주택자이고 소유자 및 배우자 연령이 만 60세 이상이며 해당 주택 가격이 9억원 이하로 저당권이나 전세권 등이 설정돼 있지 않아야 한다. 또 반드시 본인이 거주하고 있어야 하는데 전ㆍ월세는 원칙적으로 금지돼 있다. 고령층의 주거 안정을 도모하는 것이 원래 취지이기 때문. 다만 보증금 없이 월세로 주택 일부를 임대하는 것은 가능하다.

2007년부터 한국주택금융공사가 운영하고 있다. 금융회사가 돈을 지급하고 이를 한국주택금융공사가 보증하는 방식이다. 심사를 거쳐 보증서를 발급받고 국민ㆍ신한ㆍ우리ㆍ하나ㆍ기업은행 등 10여 개 금융사에서 대출 약정을 맺으면 된다. 연금을 받다가 중도에 상환하고 계약을 해지할 수도 있으며 중도 상환 수수료는 없다.

주택연금을 지급받는 방식은 크게 정액형ㆍ증가형ㆍ감소형 3가지 방식으로 나뉜다. 보통 정액형으로 매달 일정 금액을 받는 방식을 택하게 되는데, 가입 기간에 따라 금액을 높이거나 낮출 수 있다.

정액형은 가입 시부터 사망 시까지 꾸준히 같은 돈을 받는 것이다. 증가형은 해마다 3%씩 금액이 늘어나는 것이고, 감소형은 3%씩 줄어드는 형태다. 대출 등으로 선순위 채권자가 있으면 대출 한도의 50% 에서 연금을 한꺼번에 받아 대출을 갚고 나머지 금액으로 연금을 받는 방식 등으로 활용할 수 있다. 일부 금액을 수시 인출금으로 설정하고 필요할 때마다 사용하는 것도 가능하다. 자녀 결혼 자금이나 의료비 등 일반적인 목적으로 주택 가격의 최대 30%까지 설정할 수 있다.

주택연금을 받는 상태에서 집을 매매하게 되는 경우 이사한 집을 담보주택으로 변경해 계속 연금을 수령할 수 있다. 연금을 받던 중 재건축ㆍ재개발이 이뤄지면 담보물이었던 주택이 완전히 사라지고 새 주택이 생기는 것으로 보아 자동으로 해지된다. 기존 대출 원리금을 상환한 후 재개발ㆍ재건축이 완료되면 새 주택을 대상으로 주택연금에 다시 가입할 수 있다.

연금을 받다가 부부가 모두 사망하면 법원의 경매를 통해 처분하고 청산하는데 상속인이 집을 물려받기를 원하면 대출금(연금 수령액)을 갚는 조건으로 집을 상속받을 수도 있다.

이왕 주택연금을 가입하려고 마음먹은 경우에는 최대한 빨리 가입하는 것이 수령액을 높이는 데 유리하다. 연금 수령액을 책정할 때 쓰는 기대수명 추정치가 갈수록 늘어나기 때문이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "집값 내림세가 장기화되고 있기 때문에 가입 시기를 늦출수록 연금 수령액이 줄어들 수 있어 가급적 빨리 가입하는 것이 재테크 차원에서 바람직하다"고 조언했다.

주택연금 신청이나 자격 요건에 대해 더 궁금한 사항은 HF공사 고객센터(1688-8114)로 문의하면 된다.

[백상경 기자]