부동산 용어 정리/용적률, 주거지역

용적률

요약 대지면적에 대한 건축연면적의 비율

용적률은 대지면적에 대한 대지 안의 모든 건축물의 연면적의 비율을 말한다. 용적률 산정시 사용되는 대지면적은 건축대상 필지 또는 부지의 면적을 말하며, 연면적은 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계를 말한다.

다만, 지하층 면적, 그 건물의 부속용도인 지상층 주차 면적, 초고층 및 준초고층 건축물의 피난안전구역 면적, 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간 면적은 용적률 산정에서 제외한다.

용적률은 대지의 개발밀도를 나타내는 대표적인 지표로 활용된다. 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 다음의 범위 내에서 지방자치단체의 조례를 통해 용도지역별 용적률을 정하여 관리하고 있다.

도시지역관리지역농림지역자연환경보전지역

· 주거지역 : 500% 이하 · 상업지역 : 1,500% 이하 · 공업지역 : 400% 이하 · 녹지지역 : 100% 이하

· 보전관리지역 : 80% 이하 · 생산관리지역 : 80% 이하 · 계획관리지역 : 100% 이하

· 80% 이하

· 80% 이하

사업자로 하여금 획지계획, 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하도록 하거나, 기반시설 또는 임대주택을 건설하도록 하는 등 공공기여를 유도하기 위하여 추가적인 용적률 인센티브를 부여하고 있다.

기준용적률, 허용용적률, 상한용적률 (서울특별시 도시계획 조례 시행규칙)

기준용적률, 허용용적률, 상한용적률의 개념은 지구단위계획구역에서 적용하는 용적률체계로서 「서울특별시 도시계획 조례 시행규」에 따라 다음과 같이 정의된다. 구체적인 산정방식 등은 해당 지침 등을 따른다.

1. 기준용적률 : 지구단위계획구역에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 「서울특별시 도시계획 조례」의 용적률의 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률

2. 허용용적률 : 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률. 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

3. 상한용적률 : 건축주가 토지를 공공시설 등의 부지로 제공(기부채납)하거나 공공시설 등을 설치하여 제공하는 경우 또는 공공시설 확보를 위하여 공동개발을 지정하거나 지구단위계획 결정을 통해 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 · 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

관련법규

• 「건축법」 제56조(건축물의 용적률)
• 「동법 시행령」 제119조(면적 등의 산정방법)
• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조(용도지역에서의 용적률)
• 「동법 시행령」 제46조(도시지역 내 지구단위계획구역에서의 건폐율 등의 완화적용)
• 「서울특별시 도시계획 조례 시행규칙」 제2조(정의)

유의사항

• 서울시 도시계획용어사전은 2020년 12월을 기준으로 작성되어 있습니다.
  최신 내용은 국가법령정보센터 등을 참조하시기 바랍니다.

  [네이버 지식백과] 용적률 (서울특별시 알기 쉬운 도시계획 용어, 2020. 12., 서울특별시 도시계획국)

제1종 일반주거지역

[ 第一種 一般住居地域 ]

용도지역의 주거지역 중 일반주거지역의 하나로, 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 국토교통부장관 · 시 · 도지사 또는 서울특별시 · 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 시장이 지정하는 지역을 말한다.

제1종일반주거지역의 건폐율은 60% 이하이며 용적률은 100% 이상 200% 이하이다. 4층 이하의 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 유치원 · 초등학교 · 중학교 · 고등학교, 노유자시설의 설립이 가능하며 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 · 또는 군의 조례로 할 수 있다.

주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 구분되며 일반주거지역은 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역으로 구분된다.

근거는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.

 

제1종 전용주거지역

[ 第一種 轉用住居地域 ]

용도지역의 주거지역 중 전용주거지역의 하나로, 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 국토교통부장관 · 시 · 도지사 또는 서울특별시 · 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 시장이 지정하는 지역을 말한다. 건폐율은 50% 이하이며 용적률은 50% 이상 100% 이하이다.

다가구주택을 제외한 단독주택과 제1종 근린생활시설 중 슈퍼마켓, 마을회관, 마을 공동작업소, 마을공동구판장 등으로 바닥면적의 합계가 1,000m2 이하인 시설물의 건축이 가능하며 2012년 1월 20일 이후에 건축법 시행령 별표 1에서 새로이 규정하는 건축물 등 일정한 요건을 충족하는 건축물의 종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 해당 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도시 · 시 또는 군의 조례로 정할 수 있다.

주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 구분되며 전용주거지역은 제1종 전용주거지역, 제2종 전용주거지역으로 구분된다.

(부동산용어사전, 2020. 09. 10., 장희순, 김성진)